區塊鏈:地產「搭載」區塊鏈，韭菜收割機？！

Billions項目組

除了應用于DeFi、GameFi等原生應用場景，區塊鏈技術也在不斷與傳統行業結合。例如，在區塊鏈政務方面，通過智能合約實現身份認證、政府審批等業務流程的自動化推進和流轉，為鏈上溯源等領域提供技術支持。

然而，區塊鏈與傳統行業的融合充滿了困難。區塊鏈原生應用往往基于新的網絡空間創造新的應用場景，資產的產生和轉移總是在鏈上發起和終止。區塊鏈與傳統行業的結合，不僅需要軟硬件的支持，也無法避免將原有環節遷移上鏈的數字化過程帶來的阻力。其中，許多技術和管理變革需要克服的成本無法在短期內被區塊鏈技術帶來的收益所填補。

本文將深入分析區塊鏈技術在房地產交易中的適用性，總結現有區塊鏈進入房地產領域的案例，并指出潛在的法律問題。

數字房地產交易平臺ALT DRX完成360萬美元種子輪融資:3月22日消息，數字房地產交易平臺 ALT DRX 完成 360 萬美元種子輪融資，包括 160 萬美元股權與 200 萬美元可贖回夾層債務，用于投資房地產資產，參投方涉及印度律師事務所、知名家族辦公室、初創企業創始人以及來自新加坡發展銀行、安永會計師事務所、匯豐銀行、沃爾沃、Salesforce 等未透露姓名的高管等。

ALT DRX 是一家位于印度班加羅爾的初創企業，允許房地產資產所有者將其房地產所有權非物質化，轉換成Token化的可交易數字資產。[2023/3/22 13:19:37]

哥倫比亞房地產平臺宣布允許用戶使用比特幣購買房產:12月27日消息，哥倫比亞房地產平臺La Haus宣布，允許用戶使用比特幣購買房產。為啟動此計劃，La Haus在圣瑪爾塔的一個專屬地區推出了名為Natura City的新住房項目，該綜合體的建設預計將于2025年完工。據悉，La Haus已與支付處理器OpenNode達成合作支持用戶通過閃電網絡支付。（bitcoin）[2021/12/27 8:07:18]

一、期望與實踐

現有的區塊鏈地產項目主要致力于以下目標：

1.大大提高房產交易的效率。

2.降低用戶參與房產投資的門檻。用戶無需銀行賬戶或銀行貸款即可參與房地產投資。

3.拓寬金融交易的“民主”渠道。用戶可以使用虛擬資產進行不動產交易，避免稅收清算和征收。

動態 | Crowdlitok AG推出房地產STO 已獲列支敦士登金融市場管理局批準:據Zycrypto消息，初創公司Crowdlitok AG推出了一款房地產投資產品證券型代幣CRT。據悉，列支敦士登金融市場管理局（FMA）已經批準了該產品的招股說明書。該STO現在正在歐洲國家進行。此外，瑞士金融市場監管局（FINMA）證實，在瑞士推廣這類新型數字資產不需要特別的監管批準。[2019/7/15]

Propy啟動了一個鏈上項目來加速房地產交易。2017年，項目開始測試。用戶可以用加密貨幣購買房地產并將其記錄在鏈上。由于測試場地的監管限制，每筆房產轉讓除了需要同時在鏈上完成NFT交易外，還需要一份記錄鏈上交易編號的鏈下紙質合約。與此同時，Propy完成了一項跨境交易，通過NFT拍賣了佛羅里達州的一處房產。首先，Propy將不動產交易給一家公司，同時鑄造一個代表產權的NFT。這種NFT被解釋為一種可借用的鏈上金融資產，擁有者有能力轉讓它的所有權。

歐洲區塊鏈初創公司為小型投資者提供商業地產服務:歐洲初創公司Blocksquare.io正在開發基于區塊鏈的即插即用系統，以實現商業房地產標記化，將允許任何擁有互聯網連接的人購買全球資產的部分所有權。多元化投資平臺可以與Blocksquare系統集成，為商業房地產企業提供標記化資產。[2018/4/12]

RealT為投資者提供投資房地產租賃業務的機會。與Propy一致，該項目的代幣并不代表在不動產中的權益，而是在商業實體，即擁有不動產的公司中享有一定的權益。管理房地產的公司向租戶收取資金，并將租金轉換成相應的代幣支付給簽署智能合約的投資者。

Milo提供加密資產抵押借貸服務。Milo向持有比特幣的用戶提供貸款，用戶將比特幣資產轉移給第三方錢包托管人。Milo隨后向用戶預付該資產相應的購買價款，用戶按時償還貸款。Milo服務的優勢在于不需要清點比特幣資產就可以獲得購買房產的資金。

二、存在的問題

但現階段，許多鏈上不動產交易的基本前提，比如NFT可以作為加密資產抵押的抵押品，在現有的法律框架下難以實現。以美國為例，《統一商法典》和《不動產法》在法律層面阻止了此類說法的實施。在《統一商法典》中，所有加密貨幣和NFT都被視為一般無形資產。該定義意味著在無形資產中享有擔保權益的債權人只有通過提交資產負債表才能充分行使其權利。如果債權人不能清算抵押物，則其權利可能存在瑕疵。

加密社區的另一個擔憂是，無論是范圍廣泛的加密資產還是NFT受讓人都無法從《統一商法典》授予其他金融工具的相同免費條款中受益。例如，盡管債權人可以通過提交資產負債表來完善本票中的擔保權益，但這種完善是有缺陷的。實際持有該財產的受讓人將不會受到相互競爭的財產索賠，但任何數字資產的受讓人都會使其受到涵蓋所有“一般無形資產”的一攬子擔保權益。部分密碼行業正在積極推動統一商法典的修訂。美國法律界也逐漸關注其加密資產。有一種使立法對加密行業友好的趨勢。新類別“可控電子記錄”，擬包含NFT等虛擬資產，但目前尚不支持綁定NFT轉賬和鏈下資產轉賬。

房地產交易與區塊鏈深度融合的另一個挑戰在于系統變革本身。相關交易系統和流程經常發生變化，這意味著交易系統需要投入大量資金來適應這種變化，而這種系統變化會對公眾的信任產生較大的影響。此外，特拉華州出臺了區塊鏈促進法案，該法案承認區塊鏈是一種記錄公司數據的方式，只要該記錄在一定時間內轉換為紙質即可，但州政府本身從未開發過任何區塊鏈設施仍然通過實物分類賬記錄所有股權。公司很少以區塊鏈的形式記錄股權。本地公司已經習慣了實體注冊系統和保存業務記錄的方式。沒有人愿意冒險應用新系統。

房地產交易包含多種權益，很難通過區塊鏈技術覆蓋。例如，判斷留置權可以附加到不動產，但業界通常不清楚或未考慮判斷留置權債權人如何將其利益添加到基于區塊鏈的系統中。遺產也經常通過遺囑或遺囑等方式進行轉移，同樣，目前還不清楚如何將這些事實整合到智能合約中。

三、總結

Web3科技研究院團隊以美國房地產行業向區塊鏈轉型為例提醒大家。進入“區塊鏈+傳統行業”，必須認真研究傳統行業的法律法規，理性對待法律法規的限制和盲點。分布式網絡、不可篡改的信息系統、不可響應的智能合約確實可以大大提高交易水平，但現行的法律制度限制了相應的交易程序，去中心化程度不夠造成的信任危機，以及交易成本高系統運行成本毀掉了大量實際案例。

最后：

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