區塊鏈:地產“搭載”區塊鏈 非一蹴而就之功

區塊鏈技術除了用在Defi、GameFi等原生應用場景中，也在不斷地和傳統產業相結合。譬如在區塊鏈政務方面，通過智能合約實現包括身份認證、政務審批等辦事流程自動化推進和流轉；在存證防偽方面，區塊鏈技術憑其透明性和不可篡改性，為司法鑒定和供應鏈追蹤等領域提供技術支持。

但是區塊鏈和傳統產業的融合困難重重。區塊鏈原生應用往往基于全新的網絡空間創建新的應用場景，資產生成、轉移始終在鏈上發起和終結。而區塊鏈與傳統產業的結合不僅僅需要軟硬件的支持，還避不開將原有的各個環節遷移至鏈上這一數字化過程帶來的阻力，其中需要克服較多技術和管理上變革的成本，在短期內無法通過區塊鏈技術帶來的收益去填補。

本文將深度解析區塊鏈技術針對房地產交易的適用性，匯總現有區塊鏈進軍房地產領域的案例，指明潛在的法律問題。

數字房地產交易平臺ALT DRX完成360萬美元種子輪融資:3月22日消息，數字房地產交易平臺 ALT DRX 完成 360 萬美元種子輪融資，包括 160 萬美元股權與 200 萬美元可贖回夾層債務，用于投資房地產資產，參投方涉及印度律師事務所、知名家族辦公室、初創企業創始人以及來自新加坡發展銀行、安永會計師事務所、匯豐銀行、沃爾沃、Salesforce 等未透露姓名的高管等。

ALT DRX 是一家位于印度班加羅爾的初創企業，允許房地產資產所有者將其房地產所有權非物質化，轉換成Token化的可交易數字資產。[2023/3/22 13:19:37]

期望與實踐

現有的區塊鏈房地產項目主要致力于達成

以下目標：

1. 大大提升地產交易的效率。

房地產投資公司Vesta Equity在Algorand上推出NFT平臺:2月15日消息，房地產投資公司 Vesta Equity 宣布在 Algorand 上推出 NFT 平臺，據稱該平臺也是世界上第一個由房地產支持的NFT資產P2P市場。對于已經購買了房產物業的房主來說，他們可以將自己一部分房產變成代幣化、碎片化的 NFT，然后再將其打包成一種證券進行出售。Vesta Equity 首席執行官邁克爾·卡彭蒂爾表示，這種方式可以讓房主在無需抵押或出售房屋的情況下獲得房屋的價值，這意味著，如果當地房價上漲，理論上房主（或投資者）就可以從房地產升值中受益。（theblock）[2022/2/16 9:54:20]

2. 降低用戶參與地產投資的門檻。用戶無需銀行賬戶、銀行借貸便可以參加房地產投資。

歌手林俊杰在Decentraland上購買數字地產:11月24日消息，繼上個月獲麻吉大哥贈送熱門無聊猿系列NFT之后，知名歌手林俊杰今日在推特上宣布已購買Decentraland的土地，正式踏入元宇宙世界。[2021/11/24 7:08:07]

3. 拓寬金融交易的“民主”渠道。用戶可以用虛擬資產用于地產交易從而規避稅務清算和征收。

Propy推出了加速地產交易的鏈上項目，2017年的時候該項目開始測試，一個用戶可以用加密貨幣購買地產且記錄在鏈上。由于測試地的法規限制，每一筆房產的轉移除了需要同時完成鏈上的NFT交易之外，鏈下的記錄了鏈上交易號的紙質合同也必須的。同時Propy完成了一筆跨境交易，將位于弗羅里達的房產通過NFT拍賣出去。首先Propy將地產交易給了一個公司，同時將鑄造了代表產權的NFT，這枚NFT被解釋為一種可借用的鏈上金融資產，并且所有者對其擁有所有權轉移的能力。

動態 | Galaxy Digital正在進行一筆大規模的房地產交易:據The Block 9月21日消息，加密公司Galaxy Digital創始人Mike Novogratz在回答有關咨詢業務的問題時表示，“我們考慮了幾種不同類型的業務，幫助為一個采礦項目或新的風險企業籌集資金，這樣就可以進行融資。”Novogratz還補充說，“我們正在進行一項非常大的房地產交易，如果交易成功，將對整個行業產生重大影響。”[2019/9/22]

RealT為投資者提供了投資房產租賃業務的機會。和Propy一致的是項目的代幣不代表對地產的權益，而是對于商業實體也就是擁有地產的公司享有一定的權益。管理地產的公司向租戶收取資金，將租金兌換為相對應的代幣支付給在簽署智能合約的投資者。

Milo提供了加密資產抵押貸款服務。Milo向持有比特幣的用戶提供貸款，用戶將比特幣資產轉移到第三方錢包托管人。Milo隨后向用戶預支付資產相應的購買價格，而用戶按時償還該筆貸款。Milo提供服務的優勢在于無需Bitcoin資產的清點而獲取資金去購買地產。

存在的問題

但是，現階段鏈上地產交易的很多基礎性前提，譬如NFT可以作為一個附屬擔保品從而用于加密資產的抵押，在現有的法律框架中難以實施。以美國為例，統一商法典和地產法阻止該類說法的在法律層面的落實。在統一商法典中，所有加密貨幣和NFT被視作為一般無形資產（general intangibles），這種定義意味著一個在無形資產中擁有擔保物權的權利人只有通過提交資產負債表才能完全行使其權利。如果權利人無法清算抵押物，那么其權利便可能存在瑕疵。

加密社區的另一個問題是，無論是廣泛的加密資產還是NFT的受讓人都無法從統一商法典授予其他金融工具的相同免費條款中受益。例如，盡管債權人可以通過提交資產負債表來完善期票中的擔保權益，但是這種完善是存在缺陷的。實際持有房產的受讓者可以擺脫競爭性財產索賠，但是任何數字資產的受讓者將使它們受到涵蓋所有“一般無形資產”的一攬子擔保權益的約束。部分加密行業正在積極推動統一商法典的修正，美國法律界也逐漸重視其加密資產，存在對加密產業友好立法的傾向，在抵押資產類別修正案中創建了新的類別“可控電子記錄（controllable electronic record）”，意欲將NFT等虛擬資產囊括其中，但是尚且不支持將NFT的轉移和鏈下資產轉移相綁定。

地產交易與區塊鏈深度融合的另一個挑戰在于系統變更本身。相關交易制度和流程往往存在著變化，意味著交易系統需要投入大量的資金去適應這種變更，而這種系統上的變更對公眾的信任程度會帶來較大的影響。此外，在Delaware推行了區塊鏈促進法，認可區塊鏈作為一種公司數據記錄的方式，只要該記錄在一定時間內轉化為紙質記錄，但是州政府本身從來沒有開發過任何區塊鏈的設施，任然通過物理賬本來記錄一切股權歸屬。公司也很少通過區塊鏈的形式去記錄股權，當地的公司已經習慣了物理的注冊制以及商業記錄保存方式，沒有人愿意承擔適用新系統的風險。

地產交易其中包含了多種權利和利益，難以通過區塊鏈技術所囊括。例如例判決留置權可以附加到不動產上，但是行業往往不清楚或者不考慮如何判決留置權債權人可以將其權益添加到基于區塊鏈的系統中。地產通常也通過意愿或遺囑等方式轉讓，同樣，目前尚不清楚如何將這些事實集成到智能合約中。

寫在最后

颯姐團隊以美國地產行業轉型區塊鏈的實例提醒您，入局“區塊鏈+傳統行業”，一定需要仔細研究傳統行業法律法規，理性對待法律規制的限制和盲區。分布式網絡、不可篡改的信息系統以及無感響應的智能合約確實能大大提升交易水平，但是當前的法律制度對相應交易程序的限制，不充分去中心化帶來的信任危機，以及高昂的系統運營成本讓大量的實踐案例中道崩殂。

肖颯lawyer

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